이언주 더불어민주당 국회의원

중국인 소유 주택, 전체의 56%···토지는 미국인이 53.5%

외국인 부동산 투기가 이슈로 떠오르면서 여야 의원들이 잇따라 관련 법안을 발의했다. 특히 중국인의 국내 주택 소유 비율이 절반을 넘어서면서 규제 강화 목소리가 높아지고 있다.

국토교통부에 따르면 2024년 말 기준 외국인 소유 주택은 10만216가구로 전년 대비 9.6% 증가했다. 이중 중국인 소유 비율이 56%로 압도적 1위를 차지했다. 이어 미국인이 21.9%, 캐나다인 6.3% 순이었다. 외국인이 보유한 토지는 2억6,790만5,000㎡ (전체 국토의 0.27%)로 미국인이 53.5%, 중국인 7.9%, 유럽 7.1% 순이었다.

우리나라는 1998년 허가제에서 신고제로 바꾸었다. 이후 국내 거주 외국인이 부동산을 사더라도 신분 변경 신고와 보존지역 거래 허가 등 외에는 사실상 제약이 없게 됐다.

이언주·주진우 의원, 외국인 부동산 투기 방지법 경쟁 발의

7월 9일 이언주 민주당 의원이 '외국인 부동산 투기 방지법'을 발의했다. 법안의 핵심은 신고제로 운영되는 외국인 부동산 거래를 허가제로 전환하는 것이다. 외국인이 부동산을 취득할 때 허가를 받도록 해 투기 목적을 원천 차단하겠다는 취지다.

이보다 사흘 앞선 4일 주진우 국민의힘 의원이 '부동산거래신고법 개정안'을 발의했다. 주 의원은 허가제 도입 대신 신고제를 유지하되 자격 요건을 대폭 강화하는 방안을 제시했다. 

개정안에는 외국인이 부동산을 취득할 때 국내 체류기간 1년 이상, 6개월 내 전입 의무, 외국인 대출만으로 부동산 매입 제한, 실거주 목적만 허용 등의 내용이 담겼다.

외국인 부동산 투기 부작용은 심각하다. 2020년 40대 미국인이 42채(67억 원)를 '갭투자'로 사들였다. 국세청 조사 결과 이 외국인은 재산도 없는데 돈을 많이 벌지도 못하는 사람이었다. 

8살짜리 중국 아이가 아파트를 사는가 하면 학생비자를 받고 들어온 중국 학생이 인천에서 빌라 2채를 사들여 매월 90만 원씩 월세를 받기도 했다.

2021년부터 2024년까지 외국인 관련 전세보증 사고는 52건(123억 원)이나 된다. 대출규제도 느슨하다. 외국인들이 한국 내 주택을 사는데 본국 은행에서도 대출받을 수 있어 상대적으로 자금 확보에 유리하다. 

게다가 이들 다주택 임대사업자들에게는 중과세를 적용해야 하는데 신고를 하지 않아 세금을 받지 못하는 경우도 있다. 외국인 투기성 행위도 2023년 한 해만 433건이나 적발됐다. 

주진우 국민의힘 의원

제주 투자이민제, 15년간 부작용 심각

외국인 부동산 투기 문제는 2010년 제주에서 시작된 투자이민제와 밀접한 관련이 있다. 우근민 제주지사 시절 도입됐는데 도내 지정 관광지 또는 관광단지 내 숙박시설에 5억 원 이상 투자하면 거주 자격을 주고 5년 후 영주권을 부여하는 제도다.

2022년까지 투자이민제로 1,915세대가 1조2,616억 원을 투자했는데 이중 98%가 중국인이었다. 제주 부동산 가격이 폭등하고 난개발이 이어졌다. 농지 잠식과 환경 훼손은 물론 영주권 획득 후 투자금을 즉시 회수하는 '먹튀 현상'도 빈발했다.

2023년 투자액을 10억 원으로 상향 조정했지만, 제주 지역 원주민들은 높은 부동산 가격 때문에 내몰리는 상황이 됐다.

허가제 vs 신고제 강화, 어떤 효과?

이언주 의원이 제안한 허가제는 투기 목적을 차단할 수 있다는 장점이 있다. 까다로운 허가 절차를 통해 투기성 거래를 위축시키고 부동산시장을 안정화할 수 있을 것으로 기대된다. 하지만 행정 부담 증가와 함께 합법적인 외국인 투자까지 위축될 우려도 있다.

주진우 의원의 신고제 강화 방안은 현실적 대안으로 평가된다. 체류기간과 전입 의무 등을 통해 실거주 목적만 허용하되, 투기는 차단하는 절충안이다. 다만 사후 관리 방식으로는 투기 목적 구분과 차단에 한계가 있을 수 있다.

외국인 부동산 투기 규제를 강화해야 한다는 여론이 높아지며 국제적 상호주의 원칙도 고려해야 한다는 말이 나온다. 중국을 비롯한 대부분 국가에서 외국인 부동산 취득을 엄격히 제한하고 있는데 우리나라는 상대적으로 개방적이어서 역차별 문제가 발생하고 있다는 것이다.

캐나다는 2023년부터 근로 허가를 받거나 요건 충족 유학생과 난민 등 실수요자를 제외한 외국인의 주거용 부동산 매입을 전면 금지했다. 

싱가포르는 자국민에게만 공공주택을 분양하며(공공주택 비율이 80%나 된다) 외국인이 민간 주택을 사면 기본 세금 외에 추가인지세 60%를 받는다. 

중국은 최소 1년 이상 체류한 외국인만 부동산을 구입할 수 있도록 해 매우 까다롭다. 이마저도 영구 소유가 아닌 장기 임차사용권이다. 

우리 정부는 2022년 외국인 부동산 실거래 기획조사를 하고 외국인 부동산 투자 세무조사를 강화했다. 2023년에는 투자이민제 투자액도 올렸다. 

이번엔 국회가 나섰다. 여야 모두 외국인 부동산 투기 규제에 공감대를 형성하고 있어 관련 법안이 통과될 가능성이 높다. 허가제냐 신고제냐를 놓고 논쟁은 있겠지만 헌법적 타당성과 국제법 충돌 여부, 경제적 파급효과 등을 검토해 합리적인 방안을 도출할 것으로 보인다.