합산배제 신고 제도(자료: 국세청)

종합부동산세 부담을 줄일 수 있는 골든타임이 열렸다. 국세청은 올해 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 적용이 예상되는 5만여 명에게 안내문을 보냈다. 

대상자는 9월 30일까지 홈택스나 모바일 손택스에서 신청을 마쳐야 한다. 기한 내 신청하면 11월 정기 고지 때 비과세 혜택을 받거나 1세대 1주택자 계산 방식을 적용받아 세금을 크게 아낄 수 있다. 

종부세는 매년 6월 1일 기준으로 개인이 소유한 부동산의 공시가격을 모두 합산해 세금을 매긴다. 이때 합산배제를 신청하면 특정 부동산을 세금 계산 대상에서 아예 뺀다. 과세특례는 다주택자라도 1세대 1주택자와 같은 혜택을 주는 제도다.

임대주택과 사원용 주택 뺐다…합산배제 요건은?

합산배제를 받을 수 있는 대표적인 부동산은 임대주택과 사원용 주택이다. 재건축이나 재개발로 철거할 예정인 주택이나 주택 신축용 토지도 대상에 포함한다. 

임대주택은 지방자치단체와 세무서에 모두 임대사업자 등록을 마쳐야 한다. 의무 임대 기간인 6년이나 10년을 채워야 하며, 임대료 증액 상한선인 5% 규정도 지켜야 혜택을 유지한다. 특히 올해 새로 도입한 6년 단기 임대주택 제도도 눈여겨볼 만하다. 과세 기준일인 6월 1일 이전에 임대를 시작하고 등록을 마쳤다면 이번에 합산배제를 신청할 수 있다. 

사원용 주택은 종업원에게 무상이나 저가로 제공하는 집이다. 국민주택 규모인 85㎡ 이하이거나 공시가격이 6억 원 이하여야 세금 혜택을 받는다.

억울한 다주택자 구제하는 1세대 1주택 특례

과세특례 제도는 이사나 상속 등으로 어쩔 수 없이 다주택자가 된 사람을 구제한다. 일시적 2주택자, 상속주택 보유자, 지방 저가 주택 보유자가 주요 대상이다. 

부부 공동명의 주택도 특례를 신청할 수 있다. 특례를 신청하면 1세대 1주택자와 똑같은 세금 계산 방식을 적용한다. 일반 다주택자는 공시가격 합산액에서 기본공제 9억 원을 빼지만, 1세대 1주택자는 12억 원을 공제한다. 여기에 연령과 주택 보유 기간에 따라 최대 80%까지 세액공제 혜택을 얹어준다. 

올해부터는 재건축이나 재개발 주택, 배우자에게 상속받은 주택의 보유 기간 산정 방식이 달라졌다. 해당 주택을 가진 사람은 가만히 있으면 안 되고 반드시 특례를 신청해야 바뀐 공제 혜택을 온전히 챙긴다.

부부 공동명의·일시적 2주택, 누구에게 유리할까

그렇다면 구체적으로 누구에게 특례 신청이 유리할까. 부부 공동명의 주택을 예로 들어보자. 공시가격 20억 원짜리 집을 부부가 지분 절반씩 나누어 가졌다고 가정한다. 특례를 신청하지 않으면 부부가 각각 9억 원씩 18억 원을 공제받아 남은 2억 원에 대해 세금을 낸다. 

반면 부부 공동명의 1주택자 특례를 신청하면 기본 공제액은 12억 원으로 줄어들어 과세 기준 금액이 8억 원으로 뛴다. 얼핏 보면 불리해 보이지만, 부부 중 연장자의 나이가 많고 집을 오래 보유했다면 이야기가 달라진다. 고령자 공제와 장기보유 공제를 합쳐 최대 80%까지 세금을 깎아주기 때문에, 최종 세금은 특례를 신청할 때가 훨씬 적게 나온다.

새집을 샀으나 예전 집이 팔리지 않은 일시적 2주택자도 특례를 활용해야 한다. 특례를 신청하면 다주택자에게 적용하는 중과세율을 피하고, 기본공제 12억 원과 세액공제를 모두 받아 세금 부담을 대폭 줄인다. 

다만 이사 목적으로 집을 샀다면 법이 정한 기한 안에 기존 주택을 반드시 팔아야 한다. 나중에 특례 요건을 지키지 못한 사실이 드러나면 덜 낸 세금과 함께 이자 성격의 가산세까지 무겁게 물어내야 하므로 주의해야 한다.

클릭 몇 번으로 끝, 홈택스 신청 방법과 주의점

합산배제나 과세특례 신청 절차는 복잡하지 않다. 국세청 홈택스나 모바일 손택스에 접속해 로그인한 뒤 세무 업무 가이드맵에서 종합부동산세를 선택하면 된다. 

국세청은 납세자가 편하게 신청하도록 합산배제 자가 진단, 세액 모의계산, 미리 채움 서비스 등 다양한 편의 기능을 마련했다. 화면 안내에 따라 정보를 입력하고 확인 버튼만 누르면 신고를 마친다.

지난해에 요건을 충족해 합산배제나 특례를 신청한 사람은 올해 다시 신청할 필요가 없다. 한 번 신청하면 다음 해에도 혜택이 이어지기 때문이다. 하지만 임대료를 5% 넘게 올렸거나 주택 용도가 바뀌는 등 조건이 달라졌다면 반드시 변동 내역을 다시 신고해야 한다.